食品安全导刊
辽宁省维权投诉服务中心电话
 辽宁省维权投诉服务电话:
 13783712315
    消费维权信息网>>3.15维权中心>>焦点关注:3.15维权防患于未然 预防大于治疗

 焦点关注:3.15维权防患于未然 预防大于治疗

作者:   来源:搜狐焦点   时间:2010/3/11   浏览:44098次

    房子是很多人一辈子的追求,费尽毕生心血也许就为了有个属于自己的家。一旦房子出现这样那样的问题,苦恼自然不言而喻。随着房地产市场的不断发展,虽然购房者在市场中的地位不断提高,维权意识也在逐渐加强,单我们周围仍然经常出现为了维权而东奔西走的人们。

  有人成功了……

  有人失败了……

  有人还在继续战斗着……

  又是一年3.15,如今的房地产市场消费者到底处于怎样的地位?房地产市场的纠纷焦点又集中化在那些方面?房地产专业人士将给我们怎样的建议和忠告?

  嘉宾:

  成龙律师事务所 李春林律师

  陈工监理

  时间:2010-3-10 上午10:30

  【直播实录】

  【主持人】已经临近3.15了,每年我们都会讨论一些关于维权的话题,今年我们的主题是“防范于未然,预防大于治疗”,主要是聊一下在房地产市场上消费者到底处于什么样的地位,而且在房产市长的纠纷究竟是在哪些方面,主要想请两位给消费者一些忠告和建议。


    今年春节前,我在华新分流道上看到一个小区的很多业主在小区里面拉横幅,后来我了解到是抗议开发商延期交房,和开发商交涉之后,每户都得到了违约金,我想请问一下两位,业主的这种维权行为是否正确?
【陈工监理】我参加了多次业主的维权,我觉得这种抗议是业主不得已的一种方式,如果说不是很极端,就是说没有给开发商造成一些纠缠或者人身伤害,或者对社会秩序没有影响,我个人认为这种不得已而采取的手段还是有效的,也是必要的。因为有的开发商确实是会因为利益的驱使而采取一些违法手段,比如说多加楼层或者审批手续上的延期交房,比如据我了解,有一楼盘就是采取上面多加一层造成的延期交房,他们采取这种手段多获利侵害了购房者的权益。因为时间也是金钱,比如说我贷款有利息,租房也有租金,比如我的房子本来是5月份交房,结果10月份还没有下来,这些损失,开发商是应该给予补偿的。
  【李春林】实际上你提到的这个问题,我们在报纸上经常看到,实际上我们要深入分析为什么会产生这种情况的原因,很多情况下是开发商不能按期交房。我认为原因有两种,一种是因为施工进度等方面,导致房子不能安期交房。另外一种原因是开发商资金链的影响,尤其是在当前金融危机的情况下,很多房地产开发商资金链锻炼,导致不能按期交房。而在这种情况下,购房者是与开发商签订了购房合同,开发商不能按期交房,这样就产生的分歧。这时候要让购房者走法律途径来解决问题,时间很长,也需要花费很多钱,所以业主没有办法采取了拉横幅这种方式来解决,但我要提醒购房者,不要采取过激的行为,如果造成了其他的人身伤害等事件,实际上对消费者是不利的。
  【主持人】就是说可以适当表达自己的意愿,但是不能发生正面的人身的冲突以及影响社会公共安全。
  【李春林】对,前年江北有一个楼盘就是一房两卖、延期交房等问题,电视台进行了报道,引起了社会广泛的关注,这就不仅仅是延期交房的问题了,所以购房者在维权时采取方式要谨慎。
  【主持人】那么在业主维权的案例当中,延期交房最常见的是哪些问题呢?
  【陈工监理】我认为最主要的是规划设计的变更,最开始设计是五栋楼,结果盖出来有七栋楼,像这种情况比较多。在我接触当中,最主要的延期交房还是规划设计的变更,因为审批的时间导致延期交房。还有就是最终楼盘出来与最初的图纸有偏差,就是说图纸更改了,但更改时没有通知到销售部,这样的衔接没有做好,导致了争议。开发商做销售策划的时候应该非常谨慎,而且应该认真为购房的消费者服务,把这个误差尽可能的减少。这样的话,投诉自然而然就少了。最多的投诉就是这个房子本来是没窗的,结果修出来有窗,本来有窗的,修出来没有窗,或者是阳台本来图纸上有的,结果修出来没有,这种情况实际上是开发商的失误,在更改图纸后没有衔接好。
  还有就是业主维权上,大家不要简单的发牢骚,应该简单明确目标,可以向律师咨询,也可以向我们咨询,应该站在国家相关法律法规规范之上,有条有理的去维权。因为开发商是一个庞大的组织,有各个部门,还有律师,大家单纯靠发牢骚去维权,我觉得也太势单力薄。如果大家一个声音,一个主张,维权效果好得多。而且有利于开发商来解决问题。开发商的老总也好,或者副总也好,非常想解决问题,但如果十个人有十一个声音,那谁也解决不了问题。所以大家在维权时要组织好,向开发商的诉求要明确,这样问题得到解决起来才比较快速。
  【李春林】实际上关于房子的纠纷主要分三个阶段,第一个是在签订购房合同期间会产生一些问题,也有三方面,一是定金,这是一个老大难的问题,二是虚假广告,也经常出现一些争议,三是一房两卖,一房两卖的问题比较突出,尤其是在最近两年我们接手的案子不少。
  【主持人】现在也很多吗?
  【李春林】不少,去年我就接了好几个,这些都是签订商品房买卖合同中间的争议。第二个是在按揭交房时,第三个就是房屋质量和面积误差,主要是这三个方面的问题比较突出,当然其他也有一些问题,我们认为这三个方面产生的纠纷比较多一点。
  【主持人:可以举一些这方面的实例吗?
  【李春林】那我先讲一下一房两卖的问题,因为这个问题比较突出,在去年,我们就接了一个楼盘里面两家一房两卖的案子,当时业主看到开发商的广告里面打的房屋价格比较便宜,是2007年10月份买的,开发商给他说的办理过户的时间是2008年4月份,因为房子是现房,当时他就找开发商给他办理过户手续,但是开发商一直遮遮掩掩,一直拖到了2008年12月份,房产证还是没有办下来,于是委托我们这边去帮他查,结果发现已经办理了第三人的名字,我们告诉他之后,他就很紧张,说我买的房子,怎么变成人家的了,我们就帮他查了一下相关情况,这种情况很多,最后就起诉到法院,就与开发商积极交涉,其实法院也清楚这种情况,就是一房两卖,最终还是帮他办理了过户手续。我们跟法官开玩笑说,如果你不起诉,他可能就一直拖着。因为业主给他交涉过很多次,他不给你办理,他一直在遮掩,在逃避这件事情。如果有司法机关介入的话,事情就不一样了,必须要得到解决,这个案例还相对好一点,另外一个案例更突出。当初开发商把房子已经交给他使用了,购房者就装修,购买了家居,花了10多万,在里面住了一年多时间,结果还是没有过到户,后来还是向法院起诉。
  从以上两个案例说明,我提醒购房者,买房子最终开发商给你办理过户手续,这个是没有问题,但如果最后办理不了,你就要开发商进行赔偿,一直到他最后去执行,这个过程的时间非常漫长。购房者要引起高度的重视。
  【主持人】那像这种情况,购房者要怎么样去防范开发商进行一房两卖?
  【李春林】购房者一定要对开发商进行了解,如果以前这个开发商出现过这种情况的话,就一定要注意,因为现在信息比较发达,出现这种情况的话,一般媒体都有报道。第二个是在决定购买一个楼盘的房子时要到相关部门进行了解,比如说房管部门去调查一下是否有抵押权等,要进行充分了解才做出决定。
  【主持人】对于逾期交房这种事情,开发商处理的态度是怎样的?
  【李春林】前一段时间我也接了一个案子,是江北一个楼盘,合同是约定2008年交房,但业主看了之后,觉得房子存在很多问题,当时写了一个书面的东西,交给开发商,这个房子哪些地方不符合规定,没有达到揭房的条件,交给开发商之后,就等待开发商的处理结果,结果等到2009年10月份还没有处理下来。最后他咨询我,我说你先收集一下证据,然后通过法律途径来解决问题。
  通过这种案子来看,实际上开发商是一种逃避、遮掩的心态,能拖就拖。如果这时候,业主走法律程序来解决问题,会引起开发商的高度重视,这样问题就更容易得到解决。如果你自己一直跟他交涉,你的力度不够,他能拖就拖,他是一个开发商,而你是业主,双方的实力悬殊是很大的。
  【主持人】陈工接触的交房纠纷方面的情况应该也有吧?
  【陈工监理】很多。我个人觉得,如果单户业主去维权的话,比较好做到。几户去维权反而不好做。为什么呢?一是人比较多,意见不统一,诉求不一样;二是一户业主的话,直接去找开发商,然后把有关问题提出来了,开发商比较愿意息事宁人,如果是二三十户一起去的话,比较有难度。这是我在维权方面的一些经验了。
  关于一房两卖呢,就我们这边处理的,开发商恶意的进行一房两卖还是比较少的,因为毕竟是犯法的事情,最高人民法院有关于商品房一房两卖的司法解释,处罚是比较重的。从我们这边的情况来看,卖错房的比较多,因为卖房的和收钱的都想拿奖金,犯错误犯得比较低级,但一旦知道犯了错误又想极力掩盖,不想让上面知道,最终导致问题变大。
  【李春林】实际上主观目的不是想一房两卖,主要是想回笼资金。因为去前年一房两卖的情况比较多,实际上在金融危机背景下,开发商想把房子卖出去,然后骗取银行的贷款,因为只是用了这样一个名,人家根本不会买这个房子,目的只是想把银行的钱弄到账户上来,然后再把它卖给业主,这就造成了一房两卖的情况。
  【陈工监理】我们也接触过,有一家房地产公司职工的妈妈、儿媳妇、老爸的名字都给挂上去了,但要把房产证解押,然后卖给购房者。但有关部门也知道这种情况,雁过拔毛,卡着开发商的脖子,让他交钱,但开发商也拿不出钱,时间一拖久了,业主诉求提出,问题就变成了一房两卖这种问题。
  【主持人】消费者维权这块,我们认为事前预防肯定比事后来维权好得多。在这方面,消费者应该具备怎样的常识才不至于后来为了维权到处奔波?
  【陈工监理】这需要政府各部门协调才行。比如说开发商拿自己职工的做房子抵押贷款,有时候打一个时间差,比如说跟银行那边通过关系,通过什么方式把贷款贷出来,然后业主去交易所哪儿查,交易所把消费者的名字晚一点挂上去,这还好办。因为开发商有时候比较跨过这个门槛,如果政府能够通过正当的手续支持开发商一把,开发商就没有必要去铤而走险。其实这些怪现象促生了腐败,也是损害了消费者的权益,开发商也惹一身官司,这是几方都不利的,但这是另外一个问题,不是我们今天讨论的范围。

  【主持人】房屋质量也是消费者在购房时比较担心的问题,陈工是资深的验房师,帮助很多消费者去验房,遇到比较多的问题是什么?
  【陈工监理】遇到比较多的问题主要是购房合同,购房合同这块的约定,比如说开发商夸大宣传,说走廊是精装修,然后随便弄一点涂料在上面,一抹就是粉,说是精装修没有约定,这是一方面。

    业主来讲,验房的时候可以请专业的验房机构来验收,可以对购房合同约定的明确,合同约定了哪些你应该得到的,这些应该明确。第二方面是按照国家相关规范标准进行验收,不是说业主看着感觉不合格就不合格,你要说出一二三来,你要说不出来,就找专业验房机构,他可以坦然的面对开发商的高级工程师,具有一定资历,能跟他们平等的对话。第三个方面就是验房上要有责任的划分,现在重庆的装修公司普遍的说,这个顶不合格,需要加钱,地面不平,需要加钱,实际大多数是欺负业主不懂,这方面应该给装饰公司签一个协议,进场三天内,原土建影响装修施工的,施工方应当书面提出。在这里,也把这条送给搜狐焦点网的网友们,这个约定是有好处的。进场三天内,你如果觉得这个不符合装修规范,就书面提出,然后业主去找开发商。第四个方面是测面积,实际上测量面积是有一定的规范,测量规范分两部分,有重庆的,还有测量的实施细则。按照规范来讲,开发商提供一个测绘报告,它有一个图纸,有轴线,比如说轴线是3.5米长,我怎么量都只有3.3米,一平方就少了20厘米,6米长,就少了1.2,这是小学数学题,这都算得处理的,你去找开发商,一般都能得到解决,开发商一般让业主签一个保密协议,楼上楼下不知道,就悄悄的把这个问题解决了。这种时候,业主要表现得比较强硬,如果不给解决,就把潘多拉的盒子打开,这种情况,开发商解决的情况比较多,一般95%以上。
  【李春林】就这个方面,我想提醒一下广大购房者朋友,产生了争议不要紧,关键是要有相应的证据,这就会回到签订合同上,比如说刚才陈工说到虚假广告的问题,开发商承诺了有哪些附属设施在楼盘里面存在,购房者在看广告和看楼盘时要有相应的认识,把开发商的承诺和楼盘里面的内容最好能在合同里面反映出来,如果开发商不承诺或者否认前面的承诺,就可以作为直接的书面证据提交给法院,这样购房者的权益就能得到主张。
  【主持人】那么像广告、宣传单这些可以作为证据吗?
  【李春林】看广告内容,如果宣称楼盘里面有很多附属设施,而这些附属设施影响到房价的话,从法律上讲,广告可以视为要约,从另外一个角度讲,就是可以视为合同的另一部分。就是说开发商与购房者签订合同,开发商就要保证最终交付的楼盘里面附属设施是要达到广告宣传那样的。
  【主持人】以前央视每年3.15晚会时,房产投诉占到前三位,每年我们都在谈房产的纠纷,但为什么每年的投诉还是这么多?
  【李春林】实际上房产跟每个人都息息相关,因为每个人都要居住,这就会产生购买等一系列行为,这种情况就容易产生一定的争议。因为从整个市场来讲,现在需要购房的人还是比较多,虽然现在有很多闲置的房子,但实际上那部分房子都是被炒房者控制了,而真正需要住房的人是没有条件购买的,这时候很多老百姓通过奋斗来购买,买这套房子是他们拿出了所有积蓄,他们对房子的要求很高,而开发商在一些方面没有做到承诺,这时候就产生了投诉,所以在3.15的维权投诉当中占的比例比较大,最根本的原因是跟每个人都息息相关,这是我的观点。
  【陈工监理】我也同意李律师的看法,它作为一个建筑产品,不可能做到完美无瑕,因为建筑产品不适用于产品质量法,它只适用于建筑法。因为建筑产品产生的质量瑕疵受温度、适度、施工方式、材料还有施工力量等诸多方面原因的影响,而这时候业主期望值又很高,因为这个房子花他所有心血去买的,而质量又达不到他的要求,他这时候产生愤怒,就会产生投诉。开发商的施工、以及销售、客户服务能否很好的衔接,如果这块是个整体,投诉就比较少,像龙湖、棕榈泉等投诉就少得多,就是因为整体客服方面下了很大的功夫和气力去做,而且对施工管理方面要求也比较严格,做起来自然而然投诉就比较少。
  【主持人】所以我们每年还是会看到房屋纠纷方面的案例。
  【李春林】这确实是比较多的。
  【陈工监理】在这方面,像媒体就可以做一些房产系列的讲座,也引起大家的关注和重视。
  【李春林】确实需要这样一个平台,让购房者知道购房的常识,哪些权益是我们应该去争取和维护的。
  【陈工监理】现在的购房者实际上也并不很理性,在这里,也跟广大网友说,你家买的房子应该是你目前最大的财产,所以应该慎重投资,而且对提高你以后生活品质和你投资以后的回报有很大的关系,应该谨慎。
  【主持人】前几天我看了一个新闻,市工商局12315中心提供的资料显示,去年房屋中介已经成为投诉的热点,比2008年同期增加了48%。就是说现在很多人在房屋租赁或者买卖二手房方面,与房屋中介发生纠纷很多,两位嘉宾在这方面是否有一些案例。
  【陈工监理】有的,我接到一个江北的案子,一个业主要卖这个房子,当天就跟中介公司签房子的买卖合同,就是说如果违约的话,就要赔房款的20%,他转了一圈,发现自己的房子卖亏了,差了几万块钱,要找中介公司,结果要赔20%,这样一赔的话,其实也就那几万块,也不划算了。这种情况,实际上赔偿过高,并不是说房屋中介公司说赔20%、30%就要这样赔,实际上是应该按造成了实际的经济损失进行赔偿,这在情理法理上都说得过去,实际上这个案例,我个人认为,中介公司定的赔偿标准超出了法律的约定,实际是上是欺负卖房者对法律的不熟悉。
  【李春林】就这个问题,我也谈一点个人的看法。在二手房方面,我也接触不少,提醒广大购房者一点,就是小产权房,实际上这种情况很多。这有一个背景,因为现在市面上的商品房比较贵,小产权房在价格上比较便宜,就很吸引购房者,他们就愿意去买小产权房。但我要提醒消费者,小产权房一定不能轻易购买。因为在春节之后我们完结了两个案子,都是关于小产权房。因为按照我们国家法律规定,小产权房是限制交易的。两证也是问题,因为小产权房一般是农村集体的住户,有这个权利,如果城市里面的人去买,就不具备主体资格,这种情况下,没有两证,也没有主体资格,这样购房者是很吃亏的,你交了购房款,在里面住了一段时间,以后拆迁的时候,收益主体还不是他,因为我们国家目前是禁止小产权房的买卖,这一点购房者是一定要谨慎的。
  【主持人】我昨天也听到朋友说,有人介绍他买小产权房,因为确实比较便宜。
  【李春林】便宜很多,但风险很高。二手房买卖,我还要提醒消费者,二手房买卖涉及到三方,一个是与中介间的居间合同,第二个是与出售房,也就是购房者之间的买卖合同,因为这个买卖合同涉及到过户的事情。我提醒消费者的是与中介结构签订居间合同的时候,双方明确的事一定要写到合同里面。因为现实中有很多情况,中介公司人员给你介绍的时候说得很好,比如说马上给你过户,过户不了补偿多少,这些都说得很好,如果合同里面的话,产生了纠纷,让他赔偿就赔偿不了,这与当初协商的情况产生很多争议,再去协商,中介公司肯定不愿意。所以,在签居间合同时,要注意把明确的东西尽量写到合同里面去。
  【主持人】现在二手房的买卖交易也非常多,很多消费者愿意去买二手房。
  【李春林】因为相对便宜一点。
  【陈工监理】还有很重要的一点,二手房买卖签合同之前,一定要去核查。我在维权当中遇到一个中介公司的两个例子是这样的,卖的那个房子是一个小区,卖房的时候,卖的那个朝向是不好,但他领你看的是另外一个,一个中介公司就出现两例,比如说给你看的房子都是5楼,有两个户型,但看的是好的,而要卖的那一个是不好的,就是说你在签合同的时候一定要把门牌这些都对一下。
  【李春林】如果出现这种情况的话,维权的话还不太好维权。
  【陈工监理】还有就是在买房的时候要注意,看这个房子是否出现过这房子出过命案等情况,这块一定要跟中介公司约定。
  【李春林】陈工说的这个事情,去年在成都还出现了这样的案例,业主买了之后进行维权,是原业主的欺骗。从法律上讲,撤销合同,出卖人隐瞒事实,有一些虚假的情况。
  【主持人】这种维权能成吗?
  【李春林】成都这个案例是这样判的。
  【陈工监理】我建议这块应尽量约定在合同当中。
  【李春林】能够写上去的,尽量写在合同里面,这样对购房者来说是有利的。
  【主持人】由于时间的关系,我们今天就暂时讨论在这里,最后想请两位对购房者买房方面提供一些经验和建议。
  【李春林】经验说不了,建议我倒可以提一下,我总结了十二个字,首先是“慎考虑”,因为房子是价值比较大的财产,你在决定购买房子之前要信清楚,这就是慎考虑。
  第二个是“多调查”,比如说你决定买某一个开发商开发的房子,在这之前就要调查开发商的资质情况和他以前开发楼盘的情况,是否出现了相应的纠纷,这些方面要多调查。多调查第二个方面是你购买的楼盘五证是否齐全,还有规划图纸,能够尽量多的了解到,做到心中有数。第三个多调查就是你决定买某一楼层的房子,你就要去相应部门调查了解是否有其他的权利存在,比如说这个房子是否是其他人的财产。
  第三个是“收证据”,你在买房子时,售房人员给你介绍的情况,还有你看到的广告,可以拍下来。可能这一张照片没有什么用,但结合到其他的证据,综合判定的话,在法律上还是比较有作用的,这就是“收证据。
  第四个是“请帮手”,因为房子与普通老百姓息息相关,老百姓可能对这方面也不是很了解,可以咨询一下相关的专业机构,多了解,多咨询,这样做到自己完全不用担心,由相应专业机构来帮你处理。可以请相应专业机构调查楼盘事实情况,比如说某个楼盘的规划情况,有些地方购房者可以自己去调取,但有些地方购房者是不能自己调取的,需要一些证件,那就可以请相应专业机构给调查。
  实际上最后“请帮手”是一种没有办法的事,因为开发商是一个庞大的群体,里面部门分工是很细的,购房者去跟他博弈的时候,势力显得相当的薄弱,这时候请相应的律师或者维权人士协助处理纠纷,这样就能很好的维护广大购房者的权利。
所以我总结出来就是“慎考虑,多调查,收证据,请帮手”这样四句话,希望能帮到广大购房者。
  【陈工监理】我加一句,“勿小贪”,有的人看着房子比较适合自己,又感觉价格比较便宜,但实际上这里面往往会有一些陷井。
  【主持人】两位说的都是购房时的箴言,应该对我们广大购房者有很大的帮助。谢谢两位。



(消费维权信息网-辽宁消费维权投诉服务中心电话:13783712315)

锦州市凌河区消费者协会信息网 办公电话:13783712315 投诉热线:13783712315

地 址:锦州市经五路65号 邮 编:450008

Copyright 2015  锦州市凌河区消费者协会信息网 版权所有 豫ICP备案:辽ICP备11003969号

技术支持:锦州网站建设 家门口软件科技  

京师精准 京师精准教育 京师精准 京师精准教育 锦州水族网 锦州水族箱 锦州大型鱼缸 学网教育考试 美丽辽宁